Prêt immobilier et caution : contraction et désengagement

20 mars 2017

Prêt immobilier et caution : contraction et désengagement

Lorsqu'une personne souscrit un prêt immobilier, la notion de « garantie » intervient systématiquement. 

En effet, la banque exigera une garantie de remboursement en cas de défaut de paiement. ll existe différents types de garanties, qui sont de manière plus ou moins fréquente, utilisées par les banques.

Parmi les garanties systématiquement demandées, quatre types sont envisageables : l'hypothèque, l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), le nantissement et le cautionnement (société de cautionnement).

Historiquement, les garanties les plus pratiquées étaient les garanties réelles, à savoir l'hypothèque et l'IPPD. Depuis quelques années, les banques ont de plus en plus recours à des sociétés de cautionnement, telles que Crédit Logement, aujourd’hui la plus utilisée.

Dans le cas de dossiers de financement plus complexes, la banque peut demander, une garantie complémentaire. Une personne physique ou une personne morale (SCI) devient alors ‘caution personnelle ’. En aucun cas, celle-ci ne peut se substituer à l'une des quatre garanties ci-dessus citées. Il faut distinguer deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire.

  1. La caution simple : en cas de défaut de paiement, le créancier ne peut se retourner sur la caution que s'il est en mesure de prouver que les procédures de recouvrement du débiteur ont échoué : c'est ce que l'on appelle le bénéfice de discussion . Le débiteur peut également invoquer le bénéfice de division ,ce qui permet en présence de plusieurs cautions qui sont normalement tenues au remboursement total du prêt d'exiger la division de la dette par autant de cautions existantes.
  2. La caution solidaire : en cas de défaut de paiement, le créancier peut se retourner sur la caution sans avoir à prouver quoi que ce soit. La caution solidaire s'envisage aussi bien dans le cadre de l'achat d'un bien par une personne seule, une indivision ou une SCI. Dans le cas de la SCI, ce sont généralement les associés qui se portent caution. 

« La caution, simple ou solidaire, est aujourd’hui peu utilisée dans le cadre d’un crédit immobilier demandé par un particulier en nom propre. A l’inverse, dans le cadre d’une acquisition par une personne morale - SCI ou autre société - les banques demanderont la plupart du temps la caution solidaire et indivisible du dirigeant et/ou des associés » indique Alban Lacondemine, président d'Emprunt Direct.

« Dans la majeure partie des cas, il sera compliqué pour l’établissement bancaire d’appliquer dans les faits la caution en cas de problème. Celle-ci s’avère être un engagement d’ordre moral, signifiant que le porteur du prêt croît, de manière concrète, en son projet » ajoute-t-il.

Se désengager ?

  1. en vendant le bien et donc en procédant au remboursement anticipé total du bien,
  2. en remboursant le prêt dans sa totalité,
  3. en procédant à un rachat de soulte,
  4. en opérant la substitution d'une autre personne caution après acceptation de l'organisme bancaire.

Se désengager d'une caution est extrêmement difficile. Aussi, lors de votre engagement de cautionnement, il convient d'étudier et de négocier avec la banque les conditions fixées dans l'acte, à savoir :

  • cautionnement à durée déterminée.
  • cautionnement à durée déterminée mais avec faculté de révocation à l'intérieur de cette durée.
  • cautionnement à durée illimitée
  • cautionnement donné jusqu'à remboursement...

Les conditions peuvent varier selon les organismes bancaires.
« la caution simple n'est pour ainsi dire plus pratiquée par les banques en raison des bénéfices de discussion et de division. Quant à la caution solidaire, celle-ci est fréquemment demandée aux sociétés(pour un prêt ou un découvert) mais plus rarement pour un prêt immobilier sollicité par un particulier » indique Alban Lacondemine, président d'Emprunt Direct. 

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