Les conditions bancaires pour financer un investissement locatif

17 juillet 2017

Les conditions bancaires pour financer un investissement locatif

Si les motivations pour un investissement locatif diffèrent selon les individus (construire un patrimoine, réduire la charge d'imposition, augmenter les revenus...), les conditions bancaires d'obtention du prêt ne varient guère.

Généralement, les organismes financiers vont considérer en priorité au moins six points :

1. Le statut d’occupation de la résidence principale du demandeur

De manière générale, les établissements bancaires considèrent qu'il faut être propriétaire de sa résidence principale pour prétendre à un investissement locatif.
Toutefois, en raison des prix extrêmement élevés des biens immobiliers, Paris (intra-muros) échappe à cette politique.

Une autre exception est également appliquée, et ceci en tout lieu, pour les personnes bénéficiant d'un logement de fonction.
Mais quel que soit le cas, tout organisme bancaire portera une attention certaine sur les revenus et/ou à l'épargne.

2. le futur loyer pondéré à 70%

Au regard des banques, le revenu foncier n'est pas aussi sécurisant que peut l'être le revenu salarial. Elles considèrent tout type d'imprévu pouvant contrarier le remboursement du prêt tel que : loyer impayé, sinistre, taxe foncière..., ce qui se traduit, pour la majorité des organismes bancaires, par une pondération du loyer Hors Charges à 70%. Concrètement, à titre d'exemple, si le loyer à venir s'élève à 900 euros HC, seulement 630 euros seront considérés en termes de revenus fonciers.

« Les organismes financiers considèrent toujours la capacité de remboursement en cas d'imprévu. Ils mettent ainsi toujours en adéquation le revenu foncier avec les revenus professionnels afin que ces derniers puissent couvrir le remboursement du prêt en cas de revenu foncier non effectif », souligne Alban Lacondemine.

3. Taux et durée du prêt

Le taux d’intérêt n'est généralement pas conditionné au type d'investissement. Cependant, certains organismes bancaires vont majorer le taux quand il s'agit d'un investissement locatif ou d'un montage en SCI.
« La durée, elle, est variable : une grande partie des banques n'ira pas au-delà de 20 ans – quand certaines n'accepteront pas plus de 15 ans, contre d'autres qui s'accorderont pour 25 ans », précise Alban Lacondemine. 

4. Investissement locatif : prêt in fine vs prêt amortissable

Dans le cas d'un investissement locatif, l'emprunteur bénéficie d'une déduction des intérêts d’emprunt du revenu foncier. Aussi, dans la mesure où, contrairement au prêt amortissable, dans un prêt in fine les intérêts ne sont pas dégressifs, la part des intérêts d'emprunt sera donc plus conséquente – à considérer également un taux d'emprunt généralement plus élevé dans ce type de prêt. Le principe de l'in fine étant de ne pas amortir le capital mensuellement en remboursant l'intégralité du capital à la fin du prêt. L'organisme bancaire va donc conditionner l'octroi de l'in fine aux personnes en capacité de produire une épargne au minimum de 30% du montant du prêt. Cette épargne sera mise sur un contrat d'assurance vie dont la banque sera bénéficiaire – le contrat d'assurance vie, selon le montant initial, sera plus ou moins abondé. Ceci permettra à l'organisme financier, en nantissant ce contrat d'assurance vie, d'avoir une garantie pour le remboursement du capital emprunté.

« Le prêt in fine peut être à considérer également en termes patrimonial dans la mesure où il y a un ou des héritier(s). En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance décès couvrira le remboursement du prêt à la banque quand le contrat d'assurance vie sera versé à (aux) héritier(s) », précise Alban Lacondemine.

5. L'apport

Généralement, les organismes bancaires financent à 100% ce qui signifie qu'ils demandent un apport minimum pour couvrir les frais annexes. Toutefois, s'il y a un intérêt fiscal, ils pourront accorder le 110% - soit le financement des frais annexes - mais dans la mesure où le client a une épargne placée couvrant au minimum ces frais.

6. le lieu de l'acquisition

Les banques porteront un regard attentif sur le lieu géographique du bien convoité. Elles considèrent le délai moyen de revente. Même si selon les années, certaines villes sont plus ou moins dynamiques, il n'en demeure pas moins que certaines d'entre elles ne semblent guère soumises à des cycles immobiliers : leur attractivité demeure. Au même titre que cela conforte et rassure le futur acquéreur, la banque l'est – que le bien soit un appartement, une maison, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un fonds de commerce, un parking....

Enfin, certaines banques peuvent également considérer différemment un investissement dans du neuf ou dans de l'ancien. Ainsi, un bien au passif locatif peut être un argument favorable au dossier de financement. Mais cette considération d'un bien neuf ou ancien appartient avant tout au futur acquéreur en fonction de l'objectif de son investissement - se construire un capital, augmenter ses revenus, réduire son taux d'imposition... A lui de bien penser les avantages et les inconvénients de l'un ou de l'autre et, dans un objectif de défiscalisation, d'étudier les lois en vigueur selon l'état du bien (Pinel/Duflot, Girardin, Malraux, Cosse, Censi-Bouvard...). Et, nous ne le répéterons jamais assez, il s’agit d’être extrêmement vigilant quant à l'emplacement du bien. 

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