L'acquisition d'un bien à l'étranger

07 juin 2017

L'acquisition d'un bien à l'étranger

Vous êtes résident français et souhaitez acheter une maison, un appartement voire un terrain dans un autre pays (européen ou non).

 

Vous êtes résident français et souhaitez acheter une maison, un appartement voire un terrain dans un autre pays (européen ou non).

Si vous n'êtes pas en mesure de financer le bien souhaité, trois possibilités sont envisageables : contracter un prêt immobilier avec un organisme bancaire français ; le solliciter auprès d'un établissement dans le pays d'accueil ; souscrire un prêt personnel non affecté.

 

  1. Organismes bancaires français dans l’Hexagone

     

    Chaque établissement a sa politique « cadre » qui fixe la typologie des financements qu'elle souhaite accorder et les critères liés à ceux-ci. Ainsi, ce qui sort du cadre de prédilection n'a que peu de chance d'aboutir. C'est la raison pour laquelle, selon le profil de client, tel organisme sera susceptible d'accorder un prêt quand tel autre le refusera.

    Toutefois, d'une manière générale, voici les grandes lignes sur lesquelles les banques vont s'appuyer.

     

    • Les garanties

       

      • L'hypothèque

        En théorie, toute banque est à même de financer un bien à l'étranger à la condition que le futur acquéreur soit déjà propriétaire d'un bien sur le territoire français sans aucun crédit sur crédit bien. Cette condition est sine qua non puisque que, nécessairement, l'organisme financeur s'assure une garantie de remboursement par l'hypothèque sur ce bien situé en France : on parlera de « garantie déplacée ».

        Le financement accordé ne devrait pas dépasser 80% de la valeur nette du bien pris en garantie.

         

        Si toutefois il y a un crédit en cours sur le bien voulu en garantie, certaines banques pourraient accepter de financer la nouvelle acquisition, mais ce financement se fera à hauteur de 80% au maximum et avec reprise du crédit en cours.

         

      • Le nantissement dit « prêt lombard »

        Certains organismes financiers, accepteront le nantissement d'un contrat d'assurance-vie comme garantie mais :

        1. à hauteur de 30% minimum du montant de l'emprunt, si le contrat d'assurance-vie est souscrit par l'organisme prêteur,

        2. à 100% si ledit contrat est souscrit dans un autre organisme financier.

         

    • L'apport, les taux et les revenus

       

      Une autre condition non négociable est l'apport. Généralement, la banque exigera au minimum 10% du prix du bien convoité. Dans certains cas ce pourcentage peut aller jusqu'à 30%.

      On notera également que, selon les organismes financiers, le montant de l'apport sera un argument de négociation du taux accordé : si certaines banques augmentent leur taux pour tout investissement à l'étranger, d'autres le négocieront en fonction du montant de l'apport. Quelques-unes le conditionneront aux revenus et un petit nombre conjuguera apport et revenus.

       

    • Les banques frontalières ou filiales à l'étranger

 

Le choix des banques françaises de l'Hexagone de financer un bien à l'étranger ou non dépend certes des éléments susmentionnés, mais également de critères géographiques. Les régimes politiques, juridiques, la notion même de « propriété » : autant de facteurs méconnus, fragiles ou rigides qui sont considérés. Ainsi, pour les banques qui font le choix de financer à l'étranger, certaines se spécialiseront sur tel territoire, quelques-unes développeront des filiales quand d'autres feront le choix des implantations frontalières.

 

« Par leur situation géographique, certaines banques ont des politiques commerciales conditionnées par leur connaissance du marché du pays frontalier. La liste n'est pas exhaustive mais nous pouvons citer le CIC Iberbanco (pour l'Espagne et le Portugal), la BCP du groupe Banque populaire-Caisse d'épargne (pour le Portugal) mais aussi le Crédit Agricole de Genève », indique Alban Lacondemine, Président d'Emprunt Direct. « Nous travaillons également avec des organismes non frontaliers tels que le Crédit du Nord, le CIC non frontalier, la BNP, le Crédit Foncier ou la Banque Populaire, qui, selon les uns ou les autres, répondront aussi de conditions commerciales qui leur sont propres », précise-t-il.

 

  1. Banques locales et prêt personnel non affecté

     

    • Les banques locales

       

      Il faut distinguer les banques locales de l'Union Européenne et celles hors UE. Concernant les banques de l'UE, le montant de l'apport peut augmenter considérablement, les taux d'emprunt ne seront pas nécessairement fixes, les garanties diffèrent ; les contrats et toutes les négociations sont dans la langue du pays et certains pays n'ont pas recours aux notaires mais aux avocats... Le droit au crédit diffère du droit français : gardez bien tout ceci en mémoire.

       

      Pour tout investissement hors UE, pour votre sécurité (à tous les niveaux), il est recommandé de vous rapprocher de personnes spécialisées dans les investissements immobiliers à l'étranger. Car pour chaque pays, les conditions sont spécifiques. Vous pouvez bien entendu vous rendre dans le pays et vous renseigner par vous-même, mais nous vous conseillons vivement d'être informé au préalable afin d'éviter toute mauvaise aventure...

       

    • Le prêt personnel non affecté

 

Ce type de prêt, généralement assez facilement accessible lorsqu’il ne dépasse pas 70 – 80 K€, est un prêt qui vous permet de disposer de ces liquidités comme bon vous semble. Toutefois, vous risquez d'être confronté à un taux de crédit assez élevé....

 

En règle générale, que la banque soit européenne ou non, celle-ci préférera travailler sur son propre territoire, tout contrat de prêt émis relevant du droit national. Le risque principal de l'organisme étant le non-paiement du prêt et - à terme - la vente forcée du gage. En cas de défaillance d'un emprunteur, la procédure pour faire vendre aux enchères un objet en Australie par exemple, va être longue, compliquée et donc risquée.

 

C'est pour cela que l'étranger intéresse peu les banques en direct. Elles préfèrent lever des fonds sur des objets libres de dette en France, voire faire des prêts lombards en face de produits d'assurance ou titres qui ont déjà une certaine valeur.

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