Est-il possible de contracter un prêt immobilier sans apport ?

18 décembre 2017

Est-il possible de contracter un prêt immobilier sans apport ?

Que ce soit votre première acquisition ou non, pour une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif, l’organisme prêteur peut demander que l’emprunteur réalise un apport. 

Mais dans la plupart cas, la banque se contentera de demander de régler a minima les frais annexes. Quelques établissements peuvent éventuellement accepter de financer ces derniers : on parlera alors d’un financement à 110%.

A. Le prêt avec apport

Il est important de rappeler que les organismes bancaires, dans le cadre d’une acquisition, ne considèrent pas le règlement des frais annexes (frais de notaires et frais de garantie) par l’emprunteur comme un apport.

Est considérée comme tel la somme en-dessous de la valeur d’acquisition qui est apportée dans le projet.

Prenons pour exemple un bien d’un montant d’acquisition hors frais de 200.000€. Les frais de notaire et de garantie représenteront approximativement, dans ce cas d’espèce, 17.500€. L’acquéreur détient 30.000€. Sur cette somme, 17.500€ serviront au paiement desdits frais, et 12.500€ seront considérés comme un apport, soit un montant du prêt bancaire de 187.500€.

Dans cet exemple, le pourcentage d’apport est de 6,25% (12.500€ / 200.000€)

Pourquoi les organismes bancaires demandent un apport ?

Afin de diminuer le risque du prêt : le client qui a su constituer un apport reflète un profil épargnant, ce qui crédibilise le ménage. De plus, en cas de défaut de paiement, dans une situation extrême où une vente serait nécessaire, la valeur de marché du bien vendu est incertaine. Or, plus l’apport initial est important, moins le risque est élevé pour l’établissement bancaire, qui s’assurera ainsi un remboursement du crédit accordé au client.

B. Le financement à 100%

Dans les faits, la banque accordera le plus souvent des prêts sans apport, en demandant toutefois à l’emprunteur de s’acquitter des frais annexes, à savoir les frais de notaires et les frais de garantie bancaire. Le financement est dit « à 100% », c’est à dire sur le prix d’achat hors frais. 

C. Le financement à 110% pour la résidence principale

Un nombre restreint de banques peuvent, dans certains cas, accorder un prêt immobilier dit « à 110% ». Ceci signifie que la banque accepte de financer, en plus de la valeur d’achat, les frais annexes. Dans les faits, ce type de montage est généralement accordé aux jeunes emprunteurs car l’âge justifie qu’une épargne n’ait pas été constituée. Celui-ci concerne la plupart du temps des prêts de longue durée, supérieure à 20 ans.

D. Le financement pour l’investissement locatif

La plupart des banques accepteront de financer un ménage réalisant un projet d’investissement locatif, à condition qu’il soit déjà propriétaire de sa résidence principale (prêt achevé ou non achevé) - exception faite des personnes bénéficiant d’un logement de fonction ou vivant à Paris, en raison des prix élevés de l’immobilier qui y sont pratiqués. Quelques banques dérogent toutefois à ces conditions.

Pour un investissement locatif, l’apport ne constituera généralement pas une condition sine qua none. Toutefois, comme pour la résidence principale, il faudra, dans la plupart des cas régler les frais annexes. Il peut toutefois y avoir un intérêt fiscal de procéder à un financement à 110% pour l’investissement locatif. Dans ce cadre, la banque demandera généralement que le client puisse justifier d’une épargne couvrant a minima le montant des frais annexes.

E. Le rachat de crédit

L’organisme bancaire qui rachète le crédit focalise toute son attention sur la marge hypothécaire, c’est à dire la différence entre la valeur d’un bien et le montant du capital restant dû (CRD) sur le crédit. Pour un bien d’une valeur de 200.000€, avec un CRD de 100.000€, la marge hypothécaire est de 50% (100.000/200.000€)

Dans le cadre du rachat de crédit, le pourcentage d’apport correspondra à cette marge hypothécaire. Contrairement à l’acquisition, l’établissement de crédit finance aussi, de manière usuelle, en plus du montant du capital restant dû à racheter, les frais annexes. On entend par là les indemnités de remboursement anticipé (IRA) - qui s’élèvent à 3% du CRD et limitées à 6 mois d’intérêts - et le montant de la nouvelle garantie du prêt. Ainsi, la banque ne demandera pas d’apporter ces frais, car elle considérera comme apport sur le dossier la marge hypothécaire, soit la différence entre la valeur du bien et le montant du crédit racheté avec ces frais.

Il est certain que, dans la mesure du possible, se constituer un apport est une démarche à privilégier. Toutefois, dans les faits, on observe que le financement à 100% est rentré dans la norme quand un financement à 110% peut s’envisager. 

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