01 mars 2017

Époux, cousins, amis, et les autres... L'achat d'un bien à plusieurs

L'indivision

Acheter en indivision suppose que chaque indivisaire (acquéreur) s'accorde sur une contribution financière définie en termes de quote-part : 50/50, 40/60, 30/70 etc. Cette répartition doit être spécifiée sur l'acte d'achat : si elle ne l'est pas, l'indivision sera tacitement considérée à part égale.

L'indivision implique de facto :

• un droit décisionnel unanime

• honorer les charges à hauteur de sa quote-part (taxes, travaux....)

• la possibilité de vendre sa quote-part : prioritaires seront les indivisaires

• la possibilité de vendre sa quote-part à de nouvelles personnes avec accord des

  indivisaires.

  Ces différents éléments semblent plutôt positifs. Toutefois, deux points sont à considérer :

• les frais de succession pour les héritiers

• en cas de mésentente, l'indivision peut s'avérer chaotique. Pour parer aux conflits, il

  est recommandé d'établir une « convention d'indivision ».

  La convention d'indivision - Elle s’établit nécessairement auprès d'un notaire. Par cet acte, les acquéreurs sécurisent leur bien en notifiant des règles telles que :

• nommer un gérant

• s'accorder sur une indemnité d'occupation si le logement n'est occupé que par un seul

  des indivisaires

• déterminer qui sera héritier en cas de décès

• établir les modalités en cas de divorce...

  Cette convention peut être d'une durée indéterminée ou déterminée (maximum 5 ans).

  La SCI (Société Civile Immobilière)

  La SCI est un contrat de société qui permet, à l'égal de l'indivision, d'acquérir à deux ou plus, un bien immobilier. On distingue différents types de SCI selon objectif de sa création : nature commerciale (SCI d'attribution, SCI location de meublés...etc.) ou non commerciale (SCI familiale, par exemple). 

Entre l'achat en indivision et l'achat en SCI, les modalités diffèrent sur plusieurs plans :

• le titre de propriété revient à la SCI

• la société doit être enregistrée au registre du commerce et des sociétés

• le bien est loué (à l'un des membres de la SCI ou autre)

• pas de capital social nécessaire

• elle est représentée par un gérant qui a été choisi et donc désigné par les membres

  composant la SCI

• l'étendue du pouvoir du gérant est définie dans les statuts

• les associés disposent d'un droit de vote dans le cadre des prises de décisions

  collectives en assemblée générale

• en cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le

  montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société. Le même

  engagement est appliqué en cas de pertes

• un titulaire de part peut la céder si cela est stipulé dans les statuts

• pas de frais de succession.

  La fiscalité - A partir du moment où le choix de l'achat se réalise par création d'une SCI, les acquéreurs doivent faire un choix entre deux types d'impôt : l'IS (l’Impôt sur les Sociétés) ou l'IR (l'Impôt sur les revenus) et ceci pour l'imposition des éventuels bénéfices.

  Elle doit également faire une déclaration annuelle de résultats aux impôts et établir une comptabilité et ceci afin d'être en mesure de justifier la gestion de la SCI en cas de contrôle fiscal.

  La tontine

  Cette forme juridique, plus ou moins ignorée depuis de nombreuses années, ressuscite un certain attrait aujourd'hui..
  Au même titre que l'indivision, chaque acquéreur participe à l 'apport d'un capital (quote-part à définir).

  Les spécificités de la tontine :

• en cas de décès de l'un des acquéreurs, sa part est automatiquement répartie entre les

  autres membres. Ainsi, le dernier survivant devient le propriétaire

• l'espérance de vie des acquéreurs est prise en compte dans l'établissement du contrat :

  écart d'âge trop important, maladie..., autant d'éléments qui seront des freins

• les enfants ne sont pas héritiers si non membres de la tontine

• la possibilité de récupérer ses fonds s'il y a un accord unanime

• attention : la tontine est soumise aux règles fiscales des successions ( parfois 60%!) 

Exception - Quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux (beaucoup moins élevés). Condition exigée : la valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 euros.

• le pacte tontinier doit être rédigé avec soin par un professionnel.

Pour quel mécanisme juridique opter ?

Pour Alban Lacondemine, président d’Emprunt-Direct.com, « l'achat d'un bien immobilier en indivision ou en tontine est une opération comportant un certain nombre de risques". La SCI permet, en revanche, de mieux s’adapter à diverses situations. Ce type de société permet en effet de transmettre et de gérer le patrimoine familial. Elle peut aussi permettre d'acheter un bien à plusieurs, entre amis, et donc d'acquérir un bien que l'on n'aurait pas pu acheter seul, en cadrant cet achat d’un point de vue juridique. L’autre avantage de la SCI peut être la protection du local commercial ou la mise à l'abri de son concubin par démembrement croisé des parts (échange d'usufruit sans droits de succession au décès de l'un des associés). Cette modalité juridique permet de théoriquement éviter les situations de conflit et de blocage, en se préservant des affres de l'indivision dont le fonctionnement est plus rigide ». 

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